Uno de los momentos de mayor tensión en el proceso de compra de una vivienda en Córdoba sobreviene cuando, tras acordar un precio con el vendedor y firmar el contrato de arras, el tasador de la sociedad homologada por el Banco de España visita el inmueble y emite su informe pericial. Con frecuencia, el valor de tasación no coincide exactamente con el precio de compra pactado. ¿Por qué ocurre esto y qué consecuencias acarrea en la concesión del préstamo hipotecario?
1. La Tasación Oficial ECO (Orden ECO/805/2003)
Una tasación hipotecaria oficial es un documento pericial con validez jurídica vinculante, emitido por un arquitecto o aparejador colegiado perteneciente a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (como Tinsa, Sociedad de Tasación, Euroval, etc.):
- Se rige estrictamente por la Orden ECO/805/2003 de normas de valoración de bienes inmuebles.
- Su cometido no es estimar a qué precio podría venderse el inmueble en el mejor escenario, sino determinar un valor prudente y sostenible que sirva de garantía de cobertura al banco en caso de ejecución hipotecaria futura.
- Aplica criterios de comparación ponderados con al menos 6 testigos de transacciones reales comparables en la misma zona de Córdoba, aplicando coeficientes correctores por estado de conservación, planta, orientación, ascensor y antigüedad.
2. La Regla del "Menor de Ambos": Cómo Determina el Banco el Préstamo
Las entidades financieras en España financian habitualmente hasta el 80% del valor de la vivienda. Sin embargo, la inmensa mayoría de los departamentos de riesgos bancarios aplican el principio del menor de ambos valores entre el precio de compraventa y el valor de tasación:
- Ejemplo favorable: Precio pactado de 160.000 € y tasación de 175.000 €. El banco concederá el 80% sobre 160.000 € (128.000 € de préstamo). En este supuesto, la operación transcurre con total fluidez.
- Ejemplo desfavorable (Tasación a la baja): Precio pactado de 160.000 € y tasación emitida en 145.000 €. El banco solo concederá el 80% sobre 145.000 € (116.000 € de hipoteca). El comprador se verá obligado a aportar de sus propios ahorros una diferencia adicional de 12.000 € no prevista inicialmente para poder formalizar la compra.
3. Claves de Jade Inmobiliaria para Asegurar una Tasación Justa
Para evitar tasaciones a la baja imprevistas que pongan en peligro la operación, en Jade Grupo Inmobiliario:
Acompañamos personalmente al perito tasador durante su inspección ocular de la vivienda en Córdoba, entregándole en mano la documentación técnica del inmueble (planos acotados, facturas de reformas recientes, certificado energético e histórico de ventas reales comparables del mismo edificio), garantizando que todos los elementos de valor añadido queden debidamente ponderados en el informe final.
