El contrato de arras es el documento privado preparatorio más relevante en cualquier operación de compraventa de inmuebles. Su función primordial es comprometer jurídicamente la reserva de la vivienda hasta el otorgamiento formal de la escritura pública. No obstante, emplear modelos genéricos descargados de internet sin supervisión legal es uno de los mayores desencadenantes de litigios judiciales. En este análisis explicamos las implicaciones legales de cada modalidad y cómo redactar un contrato impecable en Córdoba.
1. Los Tres Tipos de Arras en el Derecho Civil Español
El Tribunal Supremo ha reiterado en abundante jurisprudencia que la calificación del contrato de arras no depende del título del documento, sino del tenor literal de sus cláusulas:
Arras Penitenciales (Artículo 1454 del Código Civil)
Son las más habituales y demandadas en el mercado inmobiliario residencial cordobés. Su virtud radica en que permiten a cualquiera de las dos partes desistir lícitamente del contrato sin necesidad de alegar causa justificada:
- Si desiste el comprador, pierde íntegramente la cantidad entregada en concepto de arras.
- Si desiste el vendedor, está obligado por ley a restituir al comprador el doble del importe recibido.
Arras Confirmatorias
Constituyen una simple señal a cuenta del precio convenido y no conceden facultad de desistimiento unilateral. Si una parte rehúsa comparecer en notaría, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa con indemnización de daños y perjuicios.
Arras Penales (Artículo 1154 del Código Civil)
En esta modalidad, la pérdida de la cantidad o su restitución duplicada no faculta para romper el acuerdo, sino que actúa como una cláusula penal indemnizatoria pactada por adelantado, pudiendo la parte cumplidora seguir exigiendo judicialmente la consumación de la venta.
2. La Cláusula de Condición Suspensiva por Denegación de Hipoteca
Para aquellos compradores en Córdoba que supeditan la compra a la obtención de financiación bancaria, es imprescindible incluir una condición suspensiva expresa. Esta cláusula estipula que, en caso de que un número acreditado de entidades bancarias denieguen formalmente el préstamo hipotecario en los plazos fijados por causas no imputables a negligencia del comprador, el contrato quedará resuelto sin penalización alguna, restituyéndose la totalidad del dinero entregado.
3. Errores Frecuentes que Deben Evitarse
- Fijar plazos de firma notarial demasiado cortos (menos de 45 días) cuando existe tasación hipotecaria pendiente de encargar.
- No individualizar los titulares registrales reales (si la vivienda pertenece a una sociedad conyugal de gananciales o a varios herederos, deben firmar la totalidad de los propietarios).
- No depositar las arras en una cuenta fiduciaria o de custodia profesional en caso de compraventas complejas.
