Al adquirir un inmueble en Córdoba capital —y de manera especialmente sensible cuando se trata de viviendas unifamiliares en parcelaciones, chalets en la sierra o áticos con terrazas que han sufrido modificaciones de tabiquería exterior— la verificación de la legalidad urbanística ante la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) del Ayuntamiento de Córdoba es un trámite tan crucial como el examen registral de dominio y cargas.
1. Qué es el Certificado de Inexistencia de Expediente de Infracción Urbanística
Este certificado es un documento público emitido formalmente por el servicio de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Córdoba que acredita fehacientemente que sobre la finca registral concreta no pende ningún expediente sancionador abierto, ninguna orden de demolición de obras ilegales ni ningún procedimiento de restauración de la legalidad urbanística conculcada.
Comprar una vivienda con un procedimiento de disciplina urbanística en trámite expone al comprador al riesgo de tener que demoler a su costa cerramientos o ampliaciones no autorizadas, amén de responder solidariamente de las multas coercitivas impuestas.
2. Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad
En Andalucía, la tradicional cédula de habitabilidad quedó integrada en la Licencia de Ocupación (o declaración responsable para primera ocupación según la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, LISTA):
- Es preceptiva para la contratación definitiva de los servicios de suministro de agua potable (EMACSA) y electricidad.
- En compraventas de viviendas de segunda mano donde se acometieron reformas estructurales o cambios de uso de local comercial a vivienda, el notario y la entidad financiera exigirán la acreditación de la licencia de ocupación o el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación (AFO) si procede.
3. La Prescripción de Infracciones Urbanísticas y su Constancia Notarial
En suelo urbano consolidado, las infracciones urbanísticas prescriben con carácter general a los 6 años de la total terminación de las obras (salvo que afecten a dominio público o zonas verdes protegidas, las cuales son imprescriptibles). En Jade Grupo Inmobiliario coordinamos con técnicos competentes la elaboración de certificados de antigüedad basados en ortofotos históricas del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA) para legalizar e inscribir ampliaciones antiguas antes de la formalización de la compraventa.
