Gestionar la herencia de un inmueble suele coincidir con momentos de duelo familiar, a lo que se suma la complejidad técnica de recopilar escrituras, coordinar acuerdos entre coherederos y liquidar tributos autonómicos y municipales. En Córdoba capital, la venta de pisos y casas procedentes de herencias representa más del 22% de las transacciones residenciales anuales. En este artículo explicamos detalladamente cada una de las fases jurídicas para transmitir la propiedad con plena seguridad.
1. Fase 1: Obtención de Documentación Preceptiva del Causante
Antes de comparecer ante notario para la adjudicación de herencia, es necesario recabar tres certificados oficiales:
- Certificado Literal de Defunción: Expedido por el Registro Civil de Córdoba.
- Certificado de Últimas Voluntades: Solicitado ante el Ministerio de Justicia tras transcurrir 15 días hábiles del fallecimiento, el cual acredita si el causante otorgó testamento y ante qué notario de Córdoba se formalizó el último de ellos.
- Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento: Para verificar la existencia de pólizas de vida o accidentes asociadas.
2. Fase 2: Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia
Con la copia auténtica del testamento (o tramitando un acta de declaración de herederos abintestato si no hubo testamento), todos los herederos deben comparecer ante notario para formalizar el inventario y avalúo del caudal relicto (inmuebles, cuentas bancarias, vehículos) y aceptar la adjudicación de las fincas con su correspondiente reparto de cuotas indivisas.
3. Fase 3: Fiscalidad de la Herencia en Andalucía
Tras la aceptación, se dispone de un plazo de 6 meses para cumplir con las obligaciones tributarias:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Junta de Andalucía): En Andalucía, las transmisiones mortis causa entre cónyuges, descendientes y ascendientes (Grupos I y II de parentesco) disfrutan de una bonificación del 99% de la cuota tributaria para patrimonios inferiores a 1.000.000 € por heredero. En la práctica, esto implica que heredar una vivienda habitual en Córdoba tiene un coste tributario autonómico prácticamente testimonial.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU en el Ayuntamiento de Córdoba): Grava el incremento de valor del suelo urbano. Como vimos en nuestra guía específica, en Córdoba existen bonificaciones de hasta el 95% para la vivienda habitual del causante si se cumplen las condiciones de empadronamiento.
4. Fase 4: Inscripción en el Registro de la Propiedad y Venta
Una vez liquidados los impuestos, la escritura de herencia se inscribe en el Registro de la Propiedad de Córdoba a nombre de los nuevos titulares. Desde ese instante, los herederos pueden proceder a la venta del inmueble sin restricciones ni periodos de espera (tras la derogación del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, el comprador queda protegido registralmente de inmediato desde el primer día).
5. Mediación Profesional entre Coherederos en Jade Inmobiliaria
Cuando una herencia involucra a varios hermanos o familiares con opiniones dispares sobre el precio de venta, la figura de un mediador inmobiliario neutral es indispensable para fijar un precio objetivo de mercado, evitar bloqueos emocionales y conseguir un cierre beneficioso para toda la familia.
